CENSIMENTO IMPIANTI

Ovviamente - ma, stranamente, non per tutti è così - si rende necessario come primo passo definire l'oggetto della manutenzione, che sia l'intero immobile, una parte di esso (un'ala, un piano, ecc.), gli impianti che ne fanno parte (termoidraulico, elettrico, tvcc, it, ecc.) o solamente uno o più di questi ultimi. Diverso è il caso della manutenzione di beni non facenti parte di strutture immobiliari (parchi auto, parchi e giardini, silos, ecc.) che possono essere gestiti molto più semplicemente, a prescindere dal numero, in quanto oggetti autonomi e non interagenti con altre strutture.

In questo caso vogliamo invece porre l'accento sulla manutenzione immobiliare, settore nel quale definire i limiti dei singoli impianti o delle singole strutture risulta non sempre semplice e scontato.

E' chiaro che l'ottimale è sottoporre a manutenzione l'intero immobile, perchè non dobbiamo dimenticare che una struttura immobiliare è la somma delle parti che la compongono, che interagiscono tra di loro più o meno direttamente, con tutte le variabili che ne scaturiscono. Così facendo, infatti, non solo si può uniformare e standardizzare il processo di manutenzione, ma anche organizzare un unico archivio di raccolta dati, i quali, correttamente gestiti, daranno in tempo reale lo stato dell'immobile; è questo il cosiddetto S.I.M. (Sistema Informativo di Manutenzione)

In ogni caso è d'obbligo effettuare un censimento di quanto si vuole sottoporre a manutenzione, sia per determinarne la consistenza, sia per valutarne lo stato d'uso, fondamentale per poter decidere le modalità operative sia prima di iniziare le operazioni di manutenzione ed anche per valutare le condizioni di sicurezza, in quanto in questa fase vengono valutati anche eventuali difformità rispetto alla legislazione in vigore o comunque la possibilità di effettuare ulteriori miglioramenti.

Il censimento procede con l'individuazione dei macroimpianti e successivamente, in un processo top-down, all'individuazione di impianti autonomi e di singole componenti che si rende necessario catalogare ai fini dell'esecuzione delle necessarie operazioni di manutenzione

E' necessario altresì predisporre, in questa fase, una corretta catalogazione di tali impianti/componenti così da poter gestire il tutto con una archivio informatizzato e centralizzato che possa consentire un rapido ed esaustivo accesso ai dati.

Tanto più sarà accurato il censimento, tanto migliori saranno la programmazione e l'esecuzione del servizio, tanto più esatti saranno i dati che potranno essere raccolti e tanto più mirate potranno essere le azioni poste in essere ai fini di un miglioramento continuo.